Расторжение дду по инициативе дольщика фз 214 штраф

Как безопасно расторгнуть ДДУ

После заключения и регистрации договор долевого участия становится обязательным и для застойщика, и для дольщика. Тем не менее, возникают ситуации, когда одна из сторон желает расторгнуть его. Если другая сторона не против, проблем обычно не возникает. Однако 214 ФЗ предусматривает ограниченное количество случаев, когда допускается одностороннее расторжение договора долевого участия без согласия другой стороны. В этой статье мы расскажем, когда можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по требованию дольщика или застройщика, и как вернуть уплаченные за квартиру деньги. Для Вашего удобства мы наглядно изобразили возможные варианты расторжения договора на схеме.

Добровольно по соглашению сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон возможно в любой момент. Для этого застройщик и дольщик должны подписать соглашение о расторжении договора долевого участия, в котором они:

Подтвердят, что отношения по договору будут прекращены;
Определят порядок дальнейших действий (в частности, когда застройщик вернёт покупателю уплаченные по договору средства.

Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены. Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора.

Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую. Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье. Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру.

Отказ застройщика от ДДУ

Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет:

просрочка единовременного платежа более, чем на два месяца
пропуск уплаты взносов при рассрочке более 3 раз в течение 12 месяцев, либо однократная просрочка более, чем на 2 месяца.

При наличии этих оснований для расторжения договора долевого строительства, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о грядущем расторжении договора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Предупреждение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения. Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ. По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён.

При этом возврат уплаченных дольщиком денег (если, конечно, дольщик частично внёс деньги по ДДУ) должен произойти в течение 10 рабочих дней.

Если этот срок нарушен, дополнительно застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, а если дольщиком является физическое лицо — эта неустойка удваивается. Если дольщик уклоняется от получения средств, деньги перечисляются в депозит нотариуса, откуда дольщик сможет их впоследствии забрать.

При возврате денег дольщику застройщик не вправе удержать из них начисленные проценты за просрочку платежей. Однако, эти пени могут быть взысканы с дольщика впоследствии в судебном порядке.

Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги

При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться. Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ:

просрочка сдачи дома более, чем на 2 месяца; или
застройщик не устранил недостатки построенной квартиры, или не компенсировал дольщику иным способом — путем уменьшения цены договора или возместив расходы дольщика на их самостоятельное устранение; или
квартира построена очень некачественно, имеет существенные дефекты,
в других случаях, установленных договором долевого участия, если они предусмотрены.

Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения:

становится очевидно, что дом не будет достроен в срок;
существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%;
изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома.

В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда.

Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку:

если расторжение производится без суда — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, которым считается день направления уведомления;
при расторжении через суд — в течение 10 рабочих дней после расторжения договора, т.е. вступления в силу соответствующего решения суда.

Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо.

В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств.

Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо.

Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре

Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.

Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт)
заявление о регистрации расторжения ДДУ
соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
если договор был расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.

Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика

В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика. При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом. Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

Через суд.
В одностороннем порядке.
По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
Внесение существенных изменений в проектную документацию.
Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

Качество монтажа дверей и окон.
Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
Наличие следов от плесени или грибка.
Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Законен ли штраф 10% при расторжении договора долевого участия?

Скажите, какой закон говорит? Если при расторжении со строительной компании удержали 10 % от суммы. Какой закон говорит об том что нельзя этого делать. Точней не законно брать 10% от суммы.

договор долевого участия в строительстве, расторгнуть ДДУ, расторжение ДДУ, долевое участие, 214 фз неустойка

Ответы юристов ( 1 )

1323 ответа
411 отзывов

Штраф 10% при расторжении договора долевого участия
Скажите, какой закон говорит? Если при расторжении со строительной компании удержали 10 % от суммы. Какой закон говорит об том что нельзя этого делать. Точней не законно брать 10% от суммы.

Для полного ответа на Ваш вопросос поясните в связи с чем был расторгнут ДДУ? Сам договор и соглашение о его расторжении можете прикрепить к вопросу? Необходимо ознакомиться.

Читать еще: Где взять справку об отсутствии штрафов гибдд

Если в самом договоре ДДУ нет условия при котором Застройщик удерживает 10% пеней, штрафов с уплаченных Вами денежных, то возможно, Вы приняли на себя такое обязательство, в соглашении о расторжении договора.

Здравствуйте! Передумала брать там.

Я была не согласна с удержанием. И им сказала, что пойду в суд, когда заберу большую сумму денег. Что это не законно удерживать 10% от сумммы!

Я была не согласна с удержанием. И им сказала, что пойду в суд, когда заберу большую сумму денег. Что это не законно!

Я недавно сталкивался с закрепление в ДДУ такого условия. Также расторгли договор, инициатором которого был Дольщик, и с суммы внесенных платежей Застройщиком было удержено 5% внесенных средств. Но такое условие было прописано в самом ДДУ.

У Вас точно ДДУ не содержит такого условия (обычно в главе о расторжении договора)?

В договоре о расторжении .

7.1 Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним , вступает в силу с момента его регистрации и действует до момента подписания акта приема-передачи Квартиры. 7.2 Расторжение договора в результате внесудебного одностороннего отказа одной из сторон договора возможно в случаях , прямо предусмотренных действий законодательством.

7.3 Во всех иных случаях, прямо не предусмотренных действующим законодательством, расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, при этом условия расторжения и порядок возврата денежных средств согласовывается сторонами при подписании соглашения о расторжении договора.

7.4 В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора — Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора другой Стороне. Указанное уведомление должно быть направлено по почте западным письмом с описью вложения.

7.5 В случае расторжения Договора Дольщик не имеет права требовать от Застройщика передачи ему Квартиры.

А в соглашении о расторжении что написано касаемо штрафа?

Ничего не написано

Согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В соответствии со ст. 10 Закона № 214-ФЗ

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Законом не предусмотрено взыскание с дольщика неустойки (штрафа, пени) за расторжение договора. Если и в Договоре ДУ нет такого условия, то Застройщик должен будет доказать, что удержанная сумма – это фактически понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением данного договора. Если застройщику не удастся доказать фактическое несение расходов по данному договору с дольщиком, суд может взыскать с застройщика удержанную с дольщика сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, моральный вред, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Расторжение дду по инициативе дольщика фз 214 штраф

Что говорит 214-ФЗ о расторжении ДДУ? Кто и на каких основаниях может заявить о разрыве договора? Может ли это сделать застройщик? Рассмотрим эти и другие вопросы более подробно.

Добросовестный дольщик вносит оплату по договору и надеется, что в оговоренные изначально сроки он получит ключи от квартиры. На практике ждать сдачи дома в эксплуатацию приходится годами. Если же договорные сроки и соблюдаются, то качество готового объекта часто оставляет желать лучшего.

Если дольщик полагает, что его права нарушены, он имеет право заявить о расторжении ДДУ и потребовать возврата всех внесенных сумм, компенсации морального вреда. Дополнительно застройщик должен выплатить ему проценты за пользование деньгами за весь период, когда средства находились в его распоряжении.

По 214-ФЗ отказ от договора предполагает наличие хотя бы одного из указанных ниже обстоятельств. Право заявить о расторжении имеет как участник, так и застройщик.

Содержание:

Законодательно предусмотрены два способа расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства. Первый — расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Для этого достаточно грамотно составить уведомление и передать его застройщику. Второй — расторжение договора в судебном порядке. Соответственно, придется общаться с представителями девелопера в суде. Выбор способа зависит от исходных обстоятельств.

Расторгнуть договор без обращения в суд можно, если:

Застройщик на два и более месяца задерживает передачу жилья покупателю. Договорные сроки не соблюдены.
При передаче квартиры или иной недвижимости выявлены недочеты, требующие устранения. Решить проблему можно одним из следующих способов. Дольщик устанавливает разумные сроки на их устранение или самостоятельно проводит ремонт и требует возмещения понесенных затрат. Решением проблемы может стать и снижение цены договора. Если застройщик не соглашается ни на один из предложенных вариантов, покупатель может заявлять о расторжении ДДУ.
Недочеты, выявленные в процессе передачи жилья участнику, относятся к серьезным. Полноценное проживание в данной квартире невозможно.
Установлены иные основания, предусмотренные законодательством или непосредственно ДДУ.

Важно! Только наличие одного или нескольких обстоятельств, перечисленных выше, не позволяет считать, что ДДУ больше не действует. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ и возврат денег предполагает соблюдение некоторой процедуры.

Направить в адрес застройщика письмо. В нем он сообщает о своем намерении разорвать соглашение.
Перечислить в уведомлении пункты договора, нарушенные девелопером, и статьи закона, позволяющие расторгнуть ДДУ в данном конкретном случае.
Рассчитать сумму неустойки, подлежащую взысканию в застройщика. Ее также указывают в претензии. Еще один пункт документа — банковские реквизиты для зачисления денег.
Уведомление направить на юридический адрес застройщика. Почтовое отправление должно быть заказным, с описью вложения.

День отправки письма считается датой расторжения договора. Когда застройщик получит письмо, значения не имеет. Ориентироваться следует на дату на описи. Если девелопер не отреагирует на полученную претензию, покупателю придется обращаться в суд и доказывать факт отправки уведомления. В соответствии с законом на возврат всей суммы денег застройщику дается 20 рабочих дней. Это относится не только к основной сумме по договору, но и к неустойке.

Важно не забывать, что для расчета неустойки следует учитывать все дни, когда деньги дольщика находились в распоряжении застройщика. За каждый день участник может рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы. Если покупатель — физическое лицо, расчет ведется исходя из 1/150 ставки рефинансирования. Если в течение 20 рабочих дней девелопер не возвращает деньги, покупатель имеет право на дополнительную компенсацию.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

Российские законы практически непрерывно корректируются. Не является исключением и ФЗ, регламентирующий заключение ДДУ. В 2017 году изменения затронули ст. 9 данного нормативного акта. С этого момента покупатель не может в одностороннем порядке заявлять о прекращении действия договора, если застройщик не нарушает законы, исполняет договорные обязательства в полном объеме. В подобной ситуации дольщику придется обращаться в суд.

Покупатель в определенный момент времени может понять, что купленная квартира не устраивает его по площади, расположению и т. д. Могут появиться и иные обстоятельства, например, переезд в другой город или страну. Если застройщик не хочет расторгать договор, сделать это можно только через суд. И нет гарантий, что судья примет решение с учетом доводов участника. Разумный выход из такой ситуации — переуступка прав по ДДУ иному физическому или юридическому лицу.

Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ путем обращения в суд при наличии, как минимум, одного из следующих обстоятельств:

Возведение дома приостановлено. На стройплощадке нет рабочих, не работают краны. Должны быть основания предполагать, что в договорные сроки дом не будет сдан в эксплуатацию.
В проектную документацию внесены значительные коррективы.
Площадь квартиры, передаваемой дольщику, не соответствует той, что указана в договоре. Отклонение должно превышать 5% как в меньшую, так и в большую сторону.
Застройщик изменил назначение нежилых помещений или общего имущества, входящих в состав жилого комплекса.

При наличии хотя бы одного из перечисленных пунктов расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком по 214 ФЗ невозможно. Требуется обращение в суд. В исковом заявлении необходимо обозначить требования:

о возврате денег, перечисленных застройщику в счет ДДУ;
о выплате неустойки. Юридические лица могут рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей суммы за каждый день с момента перечисления денег застройщику. Для физических лиц сумма неустойки увеличивается вдвое;
о компенсации понесенных затрат. Это могут быть проценты по ипотечному кредиту, арендная плата за квартиру и т. д.;
о компенсации морального вреда. Анализ сложившейся судебной практики показывает, что покупатель может рассчитывать на выплаты в пределах 5-20 тыс. рублей;
о выплате штрафа в размере 50% от суммы исковых требований.

Дополнительно дольщик имеет право взыскать с застройщика расходы, связанные с подачей иска, оплатой услуг юриста.

Если суд признает доводы дольщика заслуживающими внимания и принимает его сторону, застройщику дается 10 рабочих дней на возврат всей суммы денег. Отсчет срока ведется с момента, когда судебное решение вступит в законную силу. Если за это время средства не будут перечислены на счет покупателя, на цену ДДУ и проценты по ч. 2 ст. 9 214-ФЗ будет начислена дополнительная неустойка. Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Федеральное законодательство защищает права всех сторон по договору. В соответствии с 214 ФЗ расторжение договора в одностороннем порядке может происходить по инициативе не только дольщика, но и застройщика. Для последнего перечень причин ограничивается одним пунктом: дольщик своевременно не вносит платежи.

Застройщик имеет право направить покупателю уведомление о расторжении договора, если:

деньги не поступают на счет девелопера более двух месяцев, если запланировано единовременное внесение всей суммы;
при наличии графика платежей дольщик допускает просрочку длительностью свыше двух месяцев или в течение одного года три раза нарушил график.

Между направлением требования и реальным расторжением договора должно пройти не менее 30 календарных дней. Если за это время дольщик не исполняет взятые на себя обязательства в части оплаты, девелопер составляет уведомление о расторжении ДДУ и отправляет его участнику. Теперь уже он может требовать с покупателя неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. После расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщиком по 214 ФЗ ему дается 10 рабочих дней на возврат всех поступивших от покупателя платежей. Вычесть из них сумму неустойки нельзя.

Важно! В соответствии с законом 214-ФЗ односторонний отказ со стороны застройщика предполагает отправку покупателю требования внести необходимую сумму. В этом же документе застройщик уведомляет дольщика о намерении расторгнуть договор, если последний не выполнит предъявленные требования.

В соответствии с законом все заключенные ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это же правило распространяется и на случаи по расторжению. Сторона, инициирующая процесс, обязана передать в Росреестр:

заявление об исключении сведений о договоре из ЕГРН;
копию уведомления о расторжении, направленного другой стороне по договору. Если отказ был односторонним, необходимо приложить копию почтовой квитанции и описи;
копию судебного решения о расторжении ДДУ при его наличии;
квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

В России ежемесячно в арбитражные суды поступают иски о признании застройщиков банкротами. Соответственно, для покупателя главный риск — вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков. Пока он дождется решения суда, получит исполнительный лист, в отношении застройщика может быть введено внешнее управление и инициирована процедура банкротства. Дольщику придется ждать формирования конкурсной массы, реализации имущества должника через торги и возврата денег. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

Стандартно арбитражные дела о банкротстве рассматриваются годами. Судья назначает арбитражного управляющего. Он должен выявить активы застройщика, направить их на реализацию через торги. Бывших дольщиков относят только к третьей очереди кредиторов на возврат средств. Велика вероятность вообще не увидеть денег. Так как у участника на руках уже есть решение о расторжении договора, он не может потребовать, чтобы ему передали квартиру.

Перечисленным проблемы, связанные с расторжением договора ДДУ в одностороннем порядке или через суд, не ограничиваются. Чтобы избежать ошибок и вернуть свои средства или получить жилье, необходимо предварительно оценить все последствия того или иного решения. Желательно получить подробную информацию о финансовом положении застройщика, проверить, сколько объектов сдано ранее, соблюдались ли в этих случаях договорные сроки. Есть опасения, что сроки сдачи дома будут сорваны? Не забывайте про страхование ДДУ.

Без надлежащего опыта и знаний сделать это будет непросто, но вам готовы помочь юристы ЮК «Хелп Консалтинг». Они готовы изучить все аспекты проблемы, подобрать оптимальное решение. Предоставляются бесплатная юридическая консультация.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами наиболее удобным для вас способом. Получить быстрый ответ можно, отправив сообщение через форму обратной связи на сайте.

Причины и процедура расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика

Стандартное расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика осуществляется на основании 214-ФЗ. Этот нормативный акт юристы советуют изучить еще до того, как ДДУ будет подписан. Иначе дольщик легко может стать жертвой недобросовестной фирмы-застройщика.

Общие сведения
Причины
Процедура расторжения
Мирное соглашение
Выплаты

Общие сведения

Для приобретения недвижимости еще на стадии строительства многие заключают с застройщиками соответствующие договоры. Долевое участие в возведении здания означает, что физ. лицо вкладывает собственные средства, а застройщик гарантирует предоставление жилья. Можно ли расторгнуть договор, заключенный с компанией-застройщиком?

ДДУ обязательно нужно регистрировать, что позволяет покупателю получить гарантию того, что его квартира не будет продана еще раз. Но это не означает, что застройщик выполнит свои условия сделки. Поэтому подразумевается, что можно расторгнуть договор долевого участия, причем в одностороннем порядке.

Процедура прекращения взаимоотношений между сторонами сделки регулируется ФЗ №214. Последние изменения в этот нормативный акт были внесены в 2016 году.

Преимущества ДДУ позволяют гражданам приобретать жилье по более низким ценам, а также следить за процессом строительства дома. Естественно, такой способ подразумевает, что собственность будет получена не сразу. Зато позволяет платить в рассрочку.

Причины

Перед тем, как расторгнуть договор долевого строительства, необходимо выяснить, по каким причинам это может произойти. Расторжение договора долевого участия по инициативе любого дольщика согласно 214-ФЗ осуществляется на следующих основаниях:

Затягивание срока сдачи дома.

Прекращение поручительства более чем на 15 дней.

Наличие существенных недостатков, допущенных при строительстве.

Строительство многоэтажки осуществлялось с нарушением определенных норм и предписаний.

Было изменено назначение помещений.

Площадь жилья была изменена более чем на 10%.

Дольщик не может финансировать строительство.

Это основные причины, по которым происходит расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика. Но может ли застройщик прекратить отношения с будущими жильцами? Да, у него также есть право на то, чтобы расторгнуть договор. По инициативе застройщика это происходит, когда вторая сторона не вносит средства более 2 месяцев или каким-то другим способом нарушает условия контракта. Застройщик расторгнуть ДДУ может в порядке, предусмотренном ФЗ № 214.

Процедура расторжения

Расторжение договора участия в долевом строительстве по желанию покупателя недвижимости может осуществляться одним из следующих способов:

По договоренности сторон. Если застройщик согласен на предложение второго участника, то стороны мирно аннулируют документ.

В одностороннем порядке. Дольщик направляет застройщику уведомление о своем выходе из ДДУ.

Суд. Договор расторгается по решению суда.

Если физ. лицо хочет расторгнуть соглашение, то ему необходимо соблюсти следующую процедуру:

Для начала нужно направить застройщику уведомление о прекращении сотрудничества. Обычно компании отвечают отказом, поэтому приходится обращаться в суд.

Дольщик готовит и подает исковое заявление.

При аннулировании контракта компания должна осуществить возврат вложенных дольщиком средств. И чтобы вернуть деньги, многие обращаются в суд. Также без судебного заседания невозможно обойтись по следующим причинам:

Возведение здания прекращено или приостановлено в связи с тем, что застройщик не может выполнить условия договора.

Изменение проектной документации и т.д.

Образец искового заявления можно найти в Интернете или на консультации у юриста. Документ должен содержать основную информацию, включая реквизиты ДДУ и причину расторжения соглашения. На его основании будет назначено судебное разбирательство, вследствие которого дольщик получит вложенные средства и неустойку.

Мирное соглашение

Редко, но бывает, что стороны договариваются об аннулировании контракта без судебного решения. Для этого дольщик и застройщик должны составить соглашение, в котором указываются условия расторжения ДДУ. Этот документ обязательно проходит соответствующую регистрацию.

Считается, что оформление таких соглашений – это самый лучший способ прекратить отношения с застройщиком. Все происходит по обоюдной договоренности, поэтому стороны сами могут устанавливать дополнительные условия. Но при оформлении документа физ. лицу необходимо быть очень осторожным.

Читать еще: Как можно оплатить штраф гибдд без квитанции (квитанция утеряна)

Именно в соглашении указываются все условия возврата средств, неустойки и т. д. И если договор аннулируется по инициативе одной из сторон, то при возврате средств застройщик должен руководствоваться ФЗ №214. Но при добровольном расторжении на основании соглашения возврат денег определяет не этот закон, а условия документа.

Застройщики очень часто пользуются тем, что обычные граждане не знают таких юридических тонкостей. Поэтому подписывать мирное соглашение необходимо только после консультации с юристом. Если компания настаивает на определенных пунктах документа, невыгодных дольщику, лучше расторгнуть ДДУ в суде.

Выплаты

Многие участники долевого строительства спрашивают: «Могу ли я получить моральный ущерб при расторжении контракта?». Это зависит от того, по какой причине это происходит. Удовлетворив иск о расторжении договора долевого участия, суд обязательно обяжет застройщика возместить ущерб. Конечно, если тот нарушил условия сделки. Если участник ДДУ просто передумал приобретать жилье, то моральный ущерб или неустойка не оплачиваются.

При аннулировании таких контрактов юридическое лицо обычно выплачивает:

вложенные дольщиком средства,

неустойку (при невыполнении условий договора),

оплату судебных издержек.

Что касается процентов, то на основании ФЗ № 214 компания должна выплатить физ. лицу дополнительное вознаграждение за использование вложенных средств. Подразумевается, что эти деньги предоставлялись фирме в качестве кредита, поэтому при расчетах используется ставка рефинансирования Центробанка.

К примеру, дольщик вложил по ДДУ 4 млн 500 тыс. рублей, прежде чем расторгнул соглашение. Ключевая ставка ЦБ в 2019 году составляет 8,50%. Деньги находились у застройщика 730 дней. Так как это физ. лицо, то проценты рассчитываются следующим образом: (4 500 000 * 730 * 10%) / 150 = 2 190 000.

На практике компании не спешат выплачивать своим дольщикам такие суммы. Даже при наличии решения суда эта обязанность чаще всего не выполняется. Но юристы советуют обращаться в вышестоящие суды и добиваться возврата средств. Чем дольше тянется разбирательство, тем большую неустойку оплатит застройщик.

Важно! Когда ДДУ расторгает дольщик, то он не обязан выплачивать компании штрафы или неустойку.

Для возврата средств необходимо тщательно подготовиться. Поэтому юристы советуют:

Собрать все необходимые документы, подтверждающие финансовое положение фирмы. Если застройщик находится на грани банкротства, то участники ДДУ являются третьими в очереди для получения средств. И чаще всего ничего не получают.

Если у компании нет финансовых проблем, но строительство прекращено по другим причинам, следует их выяснить. Возможно, застройщик параллельно возводит еще одно здание и т.д. Лучше всего, если у дольщика будут серьезные доказательства нецелевого расходования средств (фото, видео, документы и т.д.).

Если компания согласна расторгнуть контракт мирно, то соглашение нужно изучить очень тщательно. И главное, обратить внимание на условия возврата средств, включая проценты, неустойку и т.д. Если же без суда не обойтись, то важно как следует подготовиться к разбирательству. Иногда дольщики подают коллективные иски, что позволяет быстрее добиться восстановления своих прав.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Очень часто дольщик выступатт инициатором расторжения договора долевого строительства, не имея при этом никаких претензий к качеству работы застройщика. Мотивы, которые могут побудить дольщика расторгнуть договор могут быть как объективными (к примеру, если дом не строится, или застройщик едва начав строительство сразу предлагает подписать доп. соглашение о переносе сроков), так и субъективными и на прямую от воли застройщика не зависеть. Наиболее частыми субъективными причинами, из-за которых дольщики намереваются прекратить сотрудничество являются:

неспособность дольщика платить по ДДУ (к примеру если жильё было куплено с ипотекой)
желание приобрести квартиру в ином районе
исчезновение потребности в приобретении нового жилья

Судебная практика

Недавние изменения, внесённые в ФЗ 214 «О долевом строительстве» несколько сузили свободу дольщиков в расторжении данного договора. До недавнего времени дольщик мог пойти на расторжение ДДУ без объяснения застройщику своих мотивов. Сейчас же закон обязывает несостоявшегося собственника жилья официально мотивировать причину, по которой он отказывается доводить исполнение договора до конца. Эта поправка призвана защищать права застройщиков и снизить общую практику частого расторжения ДДУ.

Вряд ли такие прецеденты будут часто возникать на практике, поскольку в большинстве случаев для дольщиков не составляет труда назвать конкретную причину отказа, которая была бы сочтена судом уважительной. При этом стоит помнить, что если вы решили расторгнуть договор, во время исполнения которого застройщик никак не ущемлял ваши права вы должны быть готовы к официальному объяснению причины для отказа, и возможному предоставлению доказательств (к примеру, предоставить сведения о доходах в случае решения расторгнуть договор из-за невозможности его оплаты).

Если ситуация сложилась таким образом, что расторгнуть соглашение можно лишь через суд вам будет необходимо проанализировать содержание договора, чтобы понять по каким основаниям суд может расторгнуть ДДУ в кратчайшие сроки и какие доказательства вам придётся предоставить для подтверждения своей правоты.

Варианты расторжения договора

Расторгнуть договор долевого участия можно несколькими способами:

по инициативе дольщика
по соглашению сторон
в судебном порядке

Чем очевиднее вина застройщика, тем проще будет расторгнуть договор. Объективным предлогом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика может стать:

предоставление застройщиком некачественного жилья
наличие существенного срока просрочки
существенное изменение площади квартиры без разрешения дольщиков
осуществление процесса строительства в разрез с его стандартами
изменение без ведома дольщиков назначения построенных помещений и объектов в целом

При вышеперечисленных случаях вам будет достаточно отправить застройщику уведомление в одностороннем отказе от соглашения по почте, после чего договор официально будет считаться расторгнутым. В самом уведомлении при этом необходимо будет указать:

реквизиты сторон
причину расторжения договора
дату отправки уведомления
иные сведения, которые вы посчитаете нужным сообщить застройщику

Помимо застройщика вы как заинтересованная сторона обязаны уведомить о прекращении договора Росреестр, направив в него соответствующее заявление. В нём должно быть указано:

паспортные данные заявителя
доверенность на представителя, если вы действуете не от своего имени
решение суда, если договор расторгался в судебном порядке
уведомление о расторжении ДДУ, направленное застройщику

Положения закона

Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.

Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
- в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
- внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

дольщиком не исполнено направленное ему требование;
у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

соглашение сторон;
паспорт участника долевого строительства;
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
не выполнил одно из следующих требований:
- безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

Исковое заявление в суд

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

копия ДДУ;
доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 ФЗ

В каких случаях договор может быть расторгнут

Согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ существуют 4 варианта расторжения ДДУ:

по инициативе застройщика — в одностороннем порядке;
по инициативе дольщика — в одностороннем порядке;
по соглашению сторон;
через суд.

В любом из перечисленных выше случаев деньги должны быть возвращены дольщику. Выплата процентов за пользование чужими средствами либо уплата неустойки застройщиком осуществляется не всегда, а только в ситуации, когда ДДУ аннулируется из-за того, что он не исполняет взятые на себя обязательства.

Обратите внимание! При оформлении и расторжении ДДУ все изменения регистрируются в органах Росреестра — таким образом государство борется с проблемой двойной продажи одной и той же квартиры.

По инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон №214-ФЗ были внесены поправки, которые вступили в силу 1 января 2017 г.

Одно из изменений коснулось правил расторжения ДДУ. Дольщик не может разорвать договорные отношения, если компания соблюдает все пункты соглашения, а вот если со стороны строителей имеются какие-либо нарушения, инвестор вправе расторгнуть ДДУ, но только через суд.

Увольнение декретницы: можно ли уволить беременную женщину по срочному трудовому договору?
Договор трёхсторонней переуступки долговых обязательств
Договор теплоснабжения (юридические лица)
ПРЕДМЕТ КАК СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЯ
Существенные условия договора Текст научной статьи по специальности « Право»
Отпуск при срочном трудовом договоре: когда его предоставить и как оплатить
Заключение срочного трудового договора с пенсионерами

Считается, что указанные поправки не навредят дольщикам, а законодатель просто закрепил первостепенное значение честности во взаимоотношениях между сторонами долевого строительства и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые на практике зачастую злоупотребляют их доверием.

По инициативе дольщика договор можно расторгнуть в следующих случаях:

срок сдачи объекта затягивается более чем на 2 месяцев;
поручительство, использованное застройщиком в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется на протяжении более 15 суток;
в приобретаемой квартире обнаружились существенные дефекты, которые застройщик обязан был устранить, но не устранил на протяжении длительного периода времени;
возведение объекта осуществлялось с грубыми нарушениями строительных правил и норм;
изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в перечень общедомового имущества;
фактическая площадь квартиры изменена более чем на 5% от планируемой;
внесены значительные изменения в проект дома в общем либо приобретаемого жилья в частности.

Читать еще: Какой штраф за езду по обочине?

Предпоследний пункт также претерпел некоторые изменения в связи с поправками в Законе №214-ФЗ. Раньше застройщик мог указать в ДДУ, что уменьшение фактического размера квартиры на 5% не будет являться критическим, однако сейчас закон этого не позволяет — максимум, который может позволить себе строитель, это 5% корректировки.

Что касается поправок, затрагивающих проект объекта, дольщику теперь проще контролировать работу строительной фирмы. Дело в том, что всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте форму ДДУ с приложением подробного плана многоквартирного дома и детального описания будущих квартир.

По соглашению сторон

направление письменного уведомления о расторжении ДДУ с указанием причин такого решения;
в случае положительного ответа второй стороны — определение места и даты составления дополнительного соглашения;
оформление соглашения о расторжении договорных отношений;
определение порядка и сроков возврата денег дольщику;
регистрация подписанного документа в органах Росреестра.

Обычно регистрацией соглашения о расторжении ДДУ занимается дольщик. Для этого необходимо обратиться либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ.

В одностороннем порядке

Если дольщик хочет аннулировать ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать следующим образом:

предложить застройщику расторжение договора по обоюдному согласию. Строительная компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами;
если компания соглашается на такие условия, все дальнейшие действия осуществляются согласно приведенному выше алгоритму;
если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.

к содержанию ↑

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Если строительная фирма находится в предкризисном положении, стоит подумать дважды, расторгать ли договор, или все же подождать. Дело в том, что требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей в случае банкротства застройщика, а если вы расторгнете ДДУ раньше, это может существенно снизить ваши шансы на получение своих денег.

Исковое заявление в суд

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

копия ДДУ;
доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

к содержанию ↑

Основания для расторжения

Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 ФЗ-214.

Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку.

Что нужно делать?

Основания в соответствии со статьей 9 ФЗ-214.
Основные требования по цене договора и расчет неустойки
Реквизиты, куда застройщику нужно будет перевести деньги, или укажите дату, когда вы планируете явиться за деньгами лично.

Требование о штрафе – из которого 50% может получить дольщик. Судебные расходы – это деньги, которые вы потратите на пошлины и юриста.

Будьте аккуратнее с последними расходами – они должны быть обоснованы.

Если говорить о расторжении ДДУ по инициативе дольщика, то судебная практика ясно показывает, что суды встают на сторону дольщика, если на то есть основания по 214-ФЗ. Но при этом могут сократить сумму неустойки и морального вреда, которые дольщик требует с девелопера.

Расторжение по взаимной договоренности

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть. Оставьте на случай претензий из Росреестра копии этих документов.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Перед тем как начать процедуру расторжения ДДУ, нужно тщательно проанализировать целесообразность такого действия. Для этого необходимо собрать сведения о финансовом состоянии застройщика, о наличии у него других объектов строительства и т.д.

Если застройщик активно строит другие объекты и имеет достаточно стабильное материальное положение, будет целесообразнее подождать сдачи дома в эксплуатацию, а потом уже перепродать приобретенную квартиру.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.

Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.

Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

к содержанию ↑

Документы

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

копия ДДУ;
бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
если есть отказ от строительной организации, то его копия;
расчет убытков и морального вреда;
оплаченная госпошлина.

к содержанию ↑

Сроки

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно. Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец).

Основания для расторжение договора долевого участия

Содержание статьи

В каких случаях договор может быть расторгнут
Риски расторжения ДДУ для дольщика
Заявление о расторжении договора ДДУ

Как и любой договор на оказание услуг или куплю-продажу, договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут. Однако здесь имеются свои нюансы: расторжение ДДУ происходит в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости . » от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ), в котором четко прописаны все возможные основания для прекращения договорных отношений между застройщиком и дольщиками.

Есть несколько вариантов прекращения действия такого соглашения. О них мы расскажем в нашем материале.

В каких случаях договор может быть расторгнут

Согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ существуют 4 варианта расторжения ДДУ:

по инициативе застройщика — в одностороннем порядке;
по инициативе дольщика — в одностороннем порядке;
по соглашению сторон;
через суд.

По инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон №214-ФЗ были внесены поправки, которые вступили в силу 1 января 2017 г. Одно из изменений коснулось правил расторжения ДДУ. Дольщик не может разорвать договорные отношения, если компания соблюдает все пункты соглашения, а вот если со стороны строителей имеются какие-либо нарушения, инвестор вправе расторгнуть ДДУ, но только через суд.

По инициативе дольщика договор можно расторгнуть в следующих случаях:

срок сдачи объекта затягивается более чем на 2 месяцев;
поручительство, использованное застройщиком в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется на протяжении более 15 суток;
в приобретаемой квартире обнаружились существенные дефекты, которые застройщик обязан был устранить, но не устранил на протяжении длительного периода времени;
возведение объекта осуществлялось с грубыми нарушениями строительных правил и норм;
изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в перечень общедомового имущества;
фактическая площадь квартиры изменена более чем на 5% от планируемой;
внесены значительные изменения в проект дома в общем либо приобретаемого жилья в частности.

По инициативе участника

При наличии у участника ДДУ оснований для расторжения договора застройщик обязан не только возвратить ему вложенные в стройку денежные средства, но и выплатить проценты за их использование, а также компенсировать убытки и решить вопросы с банком (если клиент приобретал квартиру в кредит).

Дольщику придется идти в суд и доказывать, что вторая сторона не исполняет условия и поэтому должна выплатить положенную сумму.

Обратите внимание! Для того, чтобы выиграть дело, постарайтесь собрать как можно больше доказательств нарушений со стороны строительной компании. Требуйте не только вернуть уплаченные вами средства, но и сумму неустойки (если есть нарушения со сроками) и компенсацию морального вреда.

Раньше при расторжении договора компании сами имели право требовать от дольщика компенсацию за понесенные ими расходы на строительство конкретной квартиры. Сумма обычно составляла 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья. Этот вариант мог бы быть задействован при добровольном расторжении договора по инициативе дольщика, однако сейчас он абсолютно не актуален, так как с 2017 г. аннулирование договорных отношений может быть исключительно по вине строительной компании, и свою компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от действий другой стороны.

По инициативе застройщика

Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ по следующим причинам:

если дольщик просрочил перечисление суммы на срок более чем 2 месяца. Это относится к тем случаям, когда соглашением предусмотрена единовременная оплата покупателем полной стоимости приобретаемой квартиры;
если участник долевого строительства нарушил сроки внесения периодических платежей больше трех раз в течение года;
если дольщик задержал внесение периодического платежа по ДДУ на период более 2-х месяцев.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ инвестор, допустивший нарушение сроков оплаты по ДДУ, обязан уплатить строительной компании неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент исполнения данного обязательства. Она рассчитывается исходя из суммы платежа за каждый день просрочки.

Перед тем как аннулировать договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства письмо с просьбой погасить долг.

Обратите внимание! Право на расторжение соглашения возникает у компании через 30 дней после направления уведомления.

Если задолженность так и осталась непогашенной (в том числе из-за того, что она оспаривается дольщиком), застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 9 Закона №214-ФЗ застройщик не имеет права удерживать часть подлежащих возврату дольщику денежных средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ.

По соглашению сторон

В случае решения вопроса по обоюдному согласию застройщика и дольщика основание для прекращения правоотношений значения не имеет. Алгоритм действий здесь будет следующий:

направление письменного уведомления о расторжении ДДУ с указанием причин такого решения;
в случае положительного ответа второй стороны — определение места и даты составления дополнительного соглашения;
оформление соглашения о расторжении договорных отношений;
определение порядка и сроков возврата денег дольщику;
регистрация подписанного документа в органах Росреестра.

В одностороннем порядке

Если дольщик хочет аннулировать ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать следующим образом:

предложить застройщику расторжение договора по обоюдному согласию. Строительная компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования денежными средствами;
если компания соглашается на такие условия, все дальнейшие действия осуществляются согласно приведенному выше алгоритму;
если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Заявление о расторжении договора ДДУ

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

В исковом заявлении необходимо указать:

данные застройщика адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
собственные паспортные данные;
требования о расторжении договора;
требование вернуть вам деньги, которые ушли на исполнение договора;
требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
требования компенсации;
при расторжении ДДУ с ипотекой включаете ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
копию договора долевого участия;
доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
копию квитанции на уплату госпошлины.

Иск подается подается в районный суд по месту нахождения застройщика.

Для того, чтобы повысить шансы на успех в этом деле, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу.