0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Банк России разъяснил, кому дольщики должны предъявлять требования о выплате страхового возмещения по договорам долевого участия в строительстве

В соответствии с Федеральным законом от 27.06.2019 N 153-ФЗ договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве досрочно прекращается с 27.06.2019, за исключением:

договора страхования, по которому на 27.06.2019 наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения по договору страхования и (или) вступило в силу решение суда об исполнении обязательств по договору страхования;

договора страхования, обеспечивающего исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые на 27.06.2019 введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В этой связи Банк России обращает внимание, что:

страховщиками производится выплата страхового возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам страхования, по которым на 27.06.2019 наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения по договору страхования и (или) вступило в силу решение суда об исполнении обязательств по договору страхования;

публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» производится выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений и исполнение обязательств застройщика по которым обеспечивалось договорами страхования, во всех иных случаях, предусмотренных Федеральным законом N 153-ФЗ, в том числе и при отказе в выплате страхового возмещения страховщиком ввиду наступления страхового случая вследствие умысла страхователя.

Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.

Особенности страхования недостроенной недвижимости

Если недвижимость только строится, застрахуйте её, чтобы обезопасить себя и не потерять то, на что ушла масса усилий и материальных средств. В статье рассмотрим, идут ли на это страховые компании и на каких условиях.

Для начала разберёмся с тем, что же такое объект незавершённого строительства (ОНС) или недостроенная недвижимость. Сложность в том, что определения этого термина в законодательстве нет. В Градостроительном кодексе можно лишь найти размытую формулировку о том, что ОНС – это объект, возведение которого пока не завершено.

Исходя из юридической практики, строение становится ОНС после того как положен фундамент, а перестаёт им быть после госрегистрации в Росреестре в качестве готового объекта.

Чтобы застраховать недостроенный объект, нужно иметь подтверждения того, что это не самострой. Также необходимы права на землю, где он возводится.

Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.

Что влияет на стоимость страховки:

  • стоимость строительных материалов;
  • материалы стен;
  • наличие возможных источников огня;
  • географическое положение постройки;
  • наполненность дома какими-либо предметами.

Обычно страховщики предлагают страховать дом под 0,2 или 0,3 процента стоимости.

Ещё один нюанс заключается в том, что на застрахованном объекте работают строители. Важно понимать, что если ущерб будет причинён по их вине, страховая компания, скорее всего, не выплатит компенсацию. Особенно, если у рабочих нет допусков СРО. Поэтому к особенностям страхования незавершённых объектов можно отнести то, что доказать страховой случай не так-то просто. СК проще свалить вину на строителей и оставить владельца недвижимости без копейки.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем контролировать ход работ на объекте, а до покупки полиса чётко обговорить со страховой компанией, в каком случае страховой компенсации не будет, и внимательно прочитать договор.

Позиция страховых компаний

В правилах имущественного страхования «Сбербанка» говорится следующее: «Если договором страхования не предусмотрено иное, то страхование не распространяется на объекты незавершённого строительства». Однако теоретически такой объект можно застраховать, но только с фундаментом, готовыми стенами, крышей, дверями и застеклёнными окнами.

«Росгосстрах» помимо указанных выше условий требует надлежащую консервацию объекта страхования в течение всего периода действия договора, а именно:

  • закрытые двери;
  • оконные рамы с остеклением;
  • гаражные ворота либо специальные плотные защитные щиты, закрывающие все отверстия в несущих конструкциях объекта и исключающие проникновение атмосферных осадков, воды и посторонних лиц внутрь строения.

Имейте в виду: даже если страховая компания одобрила страхование дома, к примеру, с недоделанной крышей, владельцу попросту откажут в возмещении, если внутрь проникнут осадки, залезут воры и унесут стройматериалы и т.д.

«ВТБ-Страхование» страхует здания, строения, сооружения, прочие постройки, строительство которых не завершено. Такие объекты принимаются на страхование только с фундаментом, стенами и крышей. При этом могут отсутствовать окна, двери и межэтажные перекрытия, но на период консервации объекта внешние оконные и дверные проёмы должны быть закрыты. Застраховать можно лишь конструктивные элементы, исключая отделку, инженерные сети и оборудование.

Какие риски можно покрыть?

В договор можно включить риск возникновения ущерба от пожара, затопления, взрыва бытового газа. Сюда же могут входить противозаконные действия третьих лиц (чаще всего это ограбление, когда со стройки уносят материалы, снимают двери с петель и т.д.). Незавершённые объекты часто страхуют от падения посторонних предметов (деревьев, строительной техники).

Некоторые страховые агенты предоставляют домовладельцу возможность самому выбирать комбинации, но в большинстве СК все риски включаются в договор автоматически.

Базовый набор – это риск пожара, затопления и действий третьих лиц. По мере продвижения строительства можно включать в страховку дополнительные элементы – отделку, вещи, технику и т.д., а также дополнительные риски.

Что считается стоимостью объекта?

Некоторые страховые компании заключают договор только после осмотра объекта страхования, чтобы оценить его стоимость. В случае с недостроенным зданием стоимостью считается величина затрат на строительство в данной местности объекта, аналогичного застрахованному по своим проектным характеристикам и качеству строительных материалов (включая затраты на доставку к месту страхования). При этом цена может быть уменьшена на процент износа.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим, что делать после того как вы выбрали страховую программу. В первую очередь соберите пакет документов. В нём должны быть бумаги, подтверждающие владение участком земли под объектом. Также предъявите в страховой компании документ о регистрации ОНС, план постройки, технический паспорт, фотографии.

Будьте готовы к тому, что до подписания договора представители СК изъявят желание съездить на объект. Не препятствуйте этому.

Внимательно прочитайте договор страхования. Обратите внимание на перечень рисков, которые покрывает страховка, порядок оплаты страховой премии. Также просмотрите условия получения выплаты и исключения, при которых компенсации не будет. Уточните, можно ли будет включить дополнительные элементы и риски в страховку, когда объект будет готов.

Ипотечное страхование

Отдельно упомянем об ипотечном страховании объектов незавершённого строительства. Оно может пригодиться при покупке квартиры по договору ДДУ. Не путайте его с обязательным, здесь мы говорим о дополнительном страховании.

Страховые компании страхуют незавершённые здания, строения и сооружения, имеющие высокую степень строительной готовности. Обязательным является наличие фундамента, стен, крыши и закрытых оконных и дверных проемов. Важно, чтобы объект возводился на земельном участке, отведённом для строительства в установленном законодательством порядке.

Обращайте внимание на условия ипотечного страхования. К примеру, компания «РЕСО-Гарантия» указывает в правилах страхования, что отделка и инженерное оборудование недвижимого имущества не входят в пакет. Кроме того, незавершённые объекты, в которых частично отсутствуют стены, крыша, не закрыты оконные и дверные проёмы, нельзя застраховать от конструктивных дефектов. Это не связанные с естественным износом непредвиденные разрушения или физические повреждения конструктивных элементов (фундамента, перекрытий, балок, несущих стен и т.д.).

Е-ОСАГО по выгодной цене

Мобильное приложение от INGURU сэкономит время и деньги:
17 страховых компаний, онлайн оплата, полисы сохраняются
в приложении и приходят на e-mail

Оплачивается ли при ДДУ страхование ответственности застройщика?

здравствуйте! я дольщик. при покупке мне дали полис, что квартира застрахована (согл. фз 214). застройщик сказал, что я должна заплатить за эту страховку. правомерно ли это? в каких случаях оплачивает застройщик, в каких — дольщик? спасибо.

    ответственность застройщика, страхование ДДУ, страхование ответственности застройщика, ДДУ, дольщики
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

  • 362 ответа
  • 152 отзыва

Нет, по общему правилу это неправомерно.Застройщик вправе самостоятельно застраховать свою ответственность.

Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика

Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору.

Вместе с тем, уточните, содержит ли ваш договор ДУ какие-то условия (обязанности) вас, как участника в этом отношении?

Подписывали ли вы какие-то договоры о страховании?

Добрый день! нет, никакой договор страхования не подписывала. в моем договоре ДУ есть только ссылка на фз 4 и на страхование как таковое. но ничего о том, что я должна его оплачивать. сам полис, который мне дали на руки, заключен между страховой компанией и застройщиком. я по незнанию деньги заплатила. а теперь вот думаю, могу ли я их вернуть, если это было неправомерно.

  • 489 ответов
  • 214 отзывов

Договор заключается между страховщиком (страховой компанией) и страхователем (застройщиком). Выгодоприобретателем по договору является приобретатель квартиры — дольщик. Покупатель квартиры, как правило, не подписывает договор страхования, если в договоре не предусмотрено подписание такого договора также и выгодоприобретателем. Это зависит от порядка деятельности конкретного страховщика. Страховую компанию выбирает застройщик. Страхуется риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком о передаче ему квартиры. При этом основанием для выплаты является решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, на котором ведется строительство. В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия. Какие-либо штрафные санкции страховка не покрывает. Просрочка исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками сама по себе не является основанием для страховой выплаты. Вместе с тем, как указывалось ранее, наиболее выгодным способом устранения претензий дольщиков к застройщику для всех является согласование между страховщиком и дольщиками достройки дома страховой компанией за счет ее собственных средств до обращения в суд.

То есть требования застройщика незаконны.

Добрый день! спасибо большое за помощь! договор страхования не подписывала. в моем договоре ДУ есть только ссылка на фз 4 и на страхование как таковое. но ничего о том, что я должна его оплачивать. сам полис, который мне дали на руки, заключен между страховой компанией и застройщиком. я по незнанию деньги заплатила. а теперь вот думаю, могу ли я их вернуть, если это было неправомерно?

Напишите претензию застройщику о возврате денег, а затем в суд.

Страховка ДДУ от недостроя

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия — гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

— договор долевого участия суд счел недействительным;

— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

— застройщик не получил разрешение на застройку,

— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

  1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
  2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

  • С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
  • При участии института кредитования.
  • С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

  1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
  3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Читать еще:  Процедура выплаты страховки после дтп

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.

Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”

  • Позвоните по номеру телефона +7 (499) 229-85-78
  • Заполните форму ниже

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Страхование от недостроя

Обязательства, выплаты и грядущие изменения.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда. Статистика по обманутым дольщикам отпугивает людей от участия в долевом строительстве: разные источники приводят разные цифры – от более чем 40 000 до более чем 100 000 человек; но в любом случае счет идет на десятки тысяч.

Что делать, чтобы не оказаться в их числе, и как действовать в том случае, если ваш застройщик пропал/обанкротился/затягивает сроки строительства? В первую очередь, ознакомиться с федеральным законом № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в который было внесено несколько изменений буквально несколько дней назад.

Кто страхуется

Вопрос страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств оговаривает статья 15.2 закона ФЗ № 214. Согласно ей, застройщик осуществляет страхование:

  1. за свой счет;
  2. до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый объект);
  3. двумя способами – либо участвуя в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключив договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, у которой есть лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Обновляющийся список страховщиков, которые соответствуют всем требованиям закона № 214, есть на сайте Банка России – можно проверить данные застройщика. Если у страховой организации отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней либо заключить договор с другим страховщиком, либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо заключить договор поручительства с банком.

Поручительство банка – еще один способ обеспечить исполнение обязательств застройщика, альтернатива страхованию, описанному выше. Как прописано в статье 15.1 закона № 214, поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени). Как и в случае со страхованием, застройщик должен оповестить дольщиков о своем поручителе и условиях, на каких банк взялся поручиться за него. Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Впрочем, поручительство банков используется довольно редко – это не самый выгодный вариант как для банка, так и для застройщика.

Что страхуется

Согласно закону № 214, “страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору”. Это подразумевает весь ряд ситуаций, в которых дольщик оказывается пострадавшим: например, застройщик не может предоставить купленную у него квартиру по причине прекращения деятельности, банкротства, или по тем или иным причинам сдвигает сроки ввода дома в эксплуатацию.

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

“Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств” должно быть подтверждено одним из двух документов:

  1. вступившим в силу решением суда о взыскании средств на недвижимость;
  2. решением арбитражного суда о банкротстве должника и об открытии конкурсного производства.

Правда, обратиться в суд за взысканием залога можно только через полгода после того, как миновал оговоренный срок передачи жилья или прекращения/приостановки строительства.

Страховые выплаты

Минимальная страховая сумма, на которую может претендовать дольщик, не получивший квартиру, зависит от цены договора, но при этом она не будет ниже, чем стоимость жилья, которая рассчитывается на основании среднерыночной цены квадратного метра жилплощади в том регионе, где расположена недвижимость.

Если застройщик нарушает срок передачи объекта, можно требовать с него неустойку за каждый просроченный день. Для этого нужно направить письменную претензию строительной компании и, если она ее не удовлетворит, обращаться в суд с требованием выплат неустойки и морального ущерба. Сумму общей выплаты будет определять судья, в зависимости от конкретной ситуации.

Страхование дольщиков

Застраховать свою покупку при долевом строительстве может и сам дольщик – другое дело, что далеко не все страховые компании предлагают такой вид услуг. Проблема в том, что вероятность наступления страхового случая довольно высока, и многие фирмы сочли невыгодным такое страхование. Кроме того, не каждая компания имеет возможности провести точную экспертизу и в полной мере оценить риски еще даже не начавшегося строительства.

Цена такой страховки зависит от разных факторов: самой компании, стоимости объекта, срока договора, экспертной оценки и может составлять 1 и более процентов от стоимости покупки. В зависимости от предоставляемых услуг компании можно выбрать страхование от различных видов рисков – от наводнения до банкротства застройщика.

Стоит отметить, что в конце прошлого года, помимо прочего, законодательно предлагалось обязать дольщиков страховать свою покупку. Но от этой инициативы было решено отказаться. Однако некоторые другие пункты, внесенные в Госдуму в декабре 2015 года, были приняты в эту весеннюю сессию – и закон № 214 получил несколько изменений от 3 июля текущего года.

Изменения в законе и компенсационный фонд

В частности определен минимальный уставной капитал для застройщиков в зависимости от площади застраиваемых объектов; обязательства застройщиков по предоставлению на своем официальном сайте информации о себе и о строящихся объектах; уточнены случаи, в каких застройщик несет и не несет ответственность за дефекты объекта строительства.

Кроме того, появилось несколько дополнительных статей, касающихся договора поручительства и размещения средств на счетах эскроу. Введение счетов эскроу (специальных накопительных счетов) как раз и рассчитано на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков от проблем застройщиков.

Согласно этому нововведению, участники долевого строительства переводят средства за приобретаемую квартиру не непосредственно застройщику, а на счет определенного банка, который имеет право на осуществление этой деятельности, и который кредитует застройщика. В случае ликвидации или банкротства строительной организации, а также продления застройщиком сроков передачи более чем на два месяца или существенного нарушения качества передаваемого объекта, дольщик может полностью забрать вложенные средства.

Кроме того, новая статья закона (Статья 23.2. “Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”) предполагает возможность создания специального компенсационного фонда, действующего по принципу Агентства по страхованию вкладов. Это предполагает, что при возникновении страхового случая в связи с неисполнением обязательств заказчика дольщик получит вложенные деньги точно так же, как получит их при закрытии банка, в котором у него имелся счет.

Средства фонда должны формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков (но не более 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости). Правда, поскольку статья закона только предусматривает возможность такого фонда, пока неизвестно, будет ли он создан действительно и если да, то каковы будут принципы его работы.

Еще одно перемена, связанная с долевым строительством (правда, уже в Уголовном кодексе) коснулось ответственности за незаконное привлечение денежных средств застройщиками – теперь это не штраф, а обязательные работы или даже лишение свободы вплоть до пяти лет. Спасти от тюрьмы и уголовной ответственности может только полное возмещение убытков пострадавшим.

Каким образом все это скажется на проблемах как дольщиков, так и застройщиков, покажет время. Однако ситуация требовала каких-то перемен – и они появились.

Нужно ли дольщикам страховое возмещение?

По данным Минстроя, к проблемным сейчас относятся свыше 800 объектов (к объектам Минстрой относит и комплексы, состоящие из нескольких домов). В реестре обманутых дольщиков зарегистрировано порядка 30 тыс. человек. При этом в Минстрое числится около 80 тыс. заключивших договоры долевого участия.

В 2004 г. заработал закон о долевом строительстве, который обозначил права покупателей квартир в строящемся жилье. Спустя 10 лет, в 2014 г., был введен дополнительный инструмент защиты прав дольщиков – механизм страхования ответственности застройщика перед дольщиками. Оказывать подобные услуги имел право лишь узкий перечень проверенных регулятором страховщиков с хорошей репутацией и повышенной финансовой устойчивостью. Покупатели квартир в проблемных объектах могли рассчитывать на страховое возмещение, если объект «замораживался» и застройщик становился банкротом. Таким образом, люди как минимум не теряли бы свои вложения. Но при каждом ли банкротстве застройщика людям нужна денежная компенсация?

В последнее время в СМИ очень часто упоминается объект «Царицыно». Комплекс начал строить в 2006 г. Московский комбинат хлебопродуктов. В 2014 г. стройка была заморожена, а недавно суд признал застройщика банкротом. Благодаря мощному общественному резонансу в 2017 г. столичные власти выделили деньги на завершение объекта, и сегодня уже известен новый застройщик, который должен завершить строительство объекта. Это дает основания полагать, что покупателям квартир в этом ЖК все же удастся получить именно свои квартиры. Однако ряд СМИ атакуют страховщика «Проминстрах», на которого приходится часть застрахованной ответственности.

Жизнь застройщиков – тоже не малина. Если ресурсы на достройку находятся, компания тут же подвергается атаке «потребительских террористов» – юристов, которые выкупают у дольщиков право требовать с застройщика штрафы и пени за сдачу объекта с задержкой. Если часть дольщиков застрахована, застройщику выгодно скинуть с себя этот «балласт»: тот, кому страховщик выплатит возмещение, отказывается от квартиры, и ее можно продать по новой. С учетом роста цены достроенного метра, стоимость квартиры, как правило, существенно выше. Такая операция выгодна для нового продавца и совсем не выгодна для дольщика.

Дольщиков очень жаль. Каждый проблемный объект – отдельная запутанная история, которую приходится распутывать и решать административным путем. И достойных доверия гарантий, как ни парадоксально, никто не дает. Страдают покупатели квартир, чьи права защищены по законодательству, но под натиском информационной атаки они начинают паниковать. Разбирательства и стройка затягиваются на годы. Страховой механизм по объектам, запущенным до 2018 г., худо-бедно работает: по крайней мере, пока что громких банкротств на этом рынке не было, несмотря на негативный фон. При желании застрахованные дольщики имеют шанс получить свое страховое возмещение. Однако в некоторых ситуациях спешка с получением страхового возмещения не нужна, особенно, когда властями уже определено, что объект будет достроен. Людям намного выгоднее получить подорожавшее со стадии котлована жилье, чем изрядно потрепанные инфляцией денежные средства.

Как получить страховые выплаты при банкротстве застройщика?

Банкротство застройщиков: текущее состояние

В России, по разным данным, от 4 ( РБК ) до 6 ( Александр Плутник ) тысяч застройщиков. На февраль 2020 года из них 931 ( Федресурс ) юридических лица находятся в процедуре банкротства, то есть порядка 13-21 %. По нашим собственным наблюдениям, ещё порядка 20 % застройщиков находится в предбанкротном состоянии: стройка идёт вяло или остановилась, долги растут.

Ответственность единиц застройщиков-банкротов застрахована Фондом защиты дольщиков. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству. Например, среди таких Урбан Групп и Московский комбинат хлебопродуктов. А значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.

Банкротство застройщика – страховой случай

Статья 15.2 закона 214-ФЗ устанавливает страховые случаи, среди которых есть банкротство застройщика.

Порядок получения страховых выплат при банкротстве застройщика

В каком порядке осуществлять страховую выплату, каждый страховщик решает самостоятельно, смотрите на сайте страховой компании. Как правильно, нужно записаться на приём в офис страховщика и принести с собой ряд документов. Примерный перечень будет следующий.

  1. Письменное заявление на выплату страхового возмещения. Его можно оформить на месте или заранее скачать бланк на сайте, если он есть.
  2. Документы, удостоверяющие личность (для физического лица). Как правило, это паспорт гражданина России или СССР старого образца.
  3. Договор долевого участия . Важно принести именно ДДУ, а не договор уступки.
  4. Платёжные документы об оплате цены квартиры застройщику. Желательно чтобы это были платёжные поручения. Их можно получить в банке, где производился платёж. Документы о выплате кредита банку не требуются.
  5. Решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии.
  6. Выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
  7. Договор (полис) страхования по ДДУ.

Что делать, если страховая компания не платит страховую выплату?

В России укоренилось представление о том, что страховщики не торопятся исполнять свои обязательства после наступления страхового случая. Во многом это нам известно в связи с распространёнными необоснованными отказами выплаты после ДТП. О количестве невыплат можно судить не только по отзывам в интернете, но и по количеству судебных процессов по принудительному взысканию страховых выплат через суд.

В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие. Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога.

Если же страховую выплату получить не удалось, при этом приходится платить банку дорогостоящую испотеку, есть смысл списать собственные долги перед банком. Для этого существует процедура личного банкротства, подходит она и пострадавшим дольщикам. Подробнее о банкротсве физического лица в 2020 году читайте в статье по ссылке.

В какой суд обратиться дольщику за взысканием страховой выплаты?

Памятуя «скептичное» отношение судей общей юрисдикции к правам дольщиков, мы решили сопоставить её с арбитражем.

В какой суд подавать

Арбитражный суд Москвы

в суде по месту жительства высокая, в суде по месту нахождения низкая

высокая для страховой выплаты, но низкая для штрафа. Если в штрафе откажут, то его можно просудить в общей юрисдикции вместе с моральным вредом

страховое возмещение по ДДУ (цена квартиры),

компенсация морального вреда (10-50 тыс.),

штраф 50 % от взысканного (реально 50-300 тыс.)

судебные расходы (15-50 тыс.)

страховое возмещение по ДДУ (цена квартиры),

штраф 50 % от взысканного (реально снизят в 2-3 раза или откажут)

доверенность (около 2 тыс.)

налоги 6 % от всех взысканных сумм, госпошлина (возвращается при выигрыше)

необходима уступка страховой суммы и штрафа на юридическое лицо

если дело не передадут в суд по месту страховой, то хорошая перспектива выиграть дело за небольшие деньги

хорошая перспектива выиграть дело, но издержки выше. Нет практики по страховкам дольщикам, зато есть аналогичная практика по автострахованию, неустойке, штрафам и процентам

Юристы Общества защиты дольщиков могут взять на себя урегулирование вопроса со страховой компанией: собрать и предоставить комплект документов, а при отказе в выплате обратиться в суд.

Юристы Общества защиты дольщиков могут взять на себя урегулирование вопроса со страховой компанией: собрать и предоставить комплект документов, а при отказе в выплате обратиться в суд .

Миф 1. Полис недействителен, потому что он не оплачен застройщиком

При отказе в выплате страховая компания может ссылаться на недействительность договора страхования (полиса), поскольку страхователь по нему не выплатил страховую премию. Действительно, статья 957 Гражданского кодекса РФ предусматривает это:

Однако страхование гражданской ответственности застройщика регулирует также с татья 15.2 закона 214-ФЗ:

Читать еще:  Как оформить страховку на автомобиль через интернет

Статья 15.2 закона 214-ФЗ устанавливает иной порядок вступления договора страхования в силу:

Следовательно, страховой полис действителен даже при невыплате застройщиком страховой премии страховой компании.

Если представить, что страховая компания действовала добросовестно и целью генерального договора страхования с застройщиком действительно было получение страховой премии, то он за год действия договора страхования могла бы уведомить об отсутствии выплаты страховой премии и выгодоприобретателя, и Росреестр, и Стройнадзор. В противном случае создаётся впечатление, что страховщик действовал в сговоре со страхователем с целью прикрытия умысла на банкротство.

Миф 2. При обращении за выплатой дольщик сразу выпадает из реестра

Право требования переходит страховой компании (страховщику) только после выплаты страхового возмещения дольщику (выгодоприобретателю), а никак не подписания какого-либо «акта». Это так называемая суброгация. Она установлена статьёй 965 Гражданского кодекса РФ.

Миф 3. Дольщик возвращает возмещение при уголовном приговоре против застройщика

В статье 963 Гражданского кодекса РФ говорится:

Так вот, страховой случай (банкротство) должно наступить вследствие умысла страхователя (застройщика) или выгодоприобретателя (дольщика). Представить, что банкротство возникло вследствие умысла дольщиков абсурдно: тогда они являются и потерпевшими. Остаётся умысел застройщика на банкротство.

Что говорит на этот счёт Уголовный кодекс РФ? В статье 196 установлена ответственность за преднамеренное банкротство.

На наш взгляд, сложно представить, что какой-то крупный строительный проект банкротится специально чтобы не быть построенным. В текущих экономических условиях застройщики банкротятся не из-за злого умысла, а чаще вследствие собственных просчётов. Бум на рынке недвижимости с начала двухтысячных разогрел ожидания многих девелоперов, но они не учли кризисные тенденции последних лет. Не точно спланировали спрос, не правильно выбрали локацию, промахнулись с классом жилья. Да мало ли промахов бывает!

Честный рынок
долевого строительства

Фонд создан Правительством РФ с целью урегулирования
отношений между застройщиками и дольщиками

  • Аукционы продажи квартир
  • Часто задаваемые вопросы
  • Страховые возмещения
  • Выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве
  • Подписание акта приема-передачи помещения
  • Ответственность, сроки строительства
  • Нежилые помещения
  • Продажа квартир по договору переуступки прав при банкротстве застройщика
  • Действия, права, требования участников долевого строительства
  • Приём документов конкурсным управляющим
  • Банкротство. Конкурсное производство

I. Обращение участника долевого строительства в банк

2. Оригинал документа, удостоверяющего личность, или нотариально заверенная копия документа «рекомендуемый список полномочий для доверенности на получение возмещении».

3. Выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований, получить ее можно у конкурсного управляющего.

4. Сведения об ИНН.

5. При обращении представителя гражданина с заявлением о выплате возмещения наряду с документами, указанными выше, представляется также нотариально удостоверенная доверенность.

II. Получение участником долевого строительства выплаты

Выплата возмещения производится в срок не позднее 10 рабочих дней с даты подачи заявления на выплату возмещения и приложенных к нему документов. Расчет размера возмещения осуществляется в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ.

На залоговый счет перечисляется вся сумма возмещения. После погашения кредита залог снимается и клиент сам распоряжается остатком. Если распоряжение возмещением/ замена залога, не погашая кредит, осуществляется с согласия залогодержателя.

Если решение НС о завершении строительства принято до вступления в силу поправок в ФЗ 218-ФЗ (например, 25.06.2020), имеет ли право участник долевого строительства на получение выплаты в соответствии с ч. 1.1 ст 13 218-ФЗ, до момента передачи имущества застройщика приобретателю на основании решения суда или завершения процедуры КП? Или после вступления в силу поправок в ФЗ 218-ФЗ (13.07.2020) выплаты не могут быть осуществлены?

В случае принятого решения о целесообразности завершения строительства до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ (поправки в ФЗ 218-ФЗ), в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ, граждане — участники строительства / долевого строительства имеют право на обращение с требованием о выплате возмещения до даты вступления в силу Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ (поправки в ФЗ 218-ФЗ).

Заявления на выплату возмещения в случае принятого решения о целесообразности завершения строительства, поступившие в Фонд после 13.07.2020 не рассматриваются, выплата в соответствии с такими заявлениями не осуществляется.

При записи в офис на сайте дольщику нужно будет ввести: ФИО; дату рождения; выбрать регион, застройщика; при необходимости ввести паспортные данные. Появится следующая информация: площадь помещения, стоимость оплаченная дольщиком по договору участия в долевом строительстве, доля в праве собственности, оценочная стоимость, размер возмещения.

Размер возмещения определяется по договору исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения. Существует два ограничения: сумма возмещения не может быть меньше стоимости оплаченного договором участия в долевом строительстве; сумма возмещения не может быть выплачена более чем за 120 кв.метров (по всем помещениям в одном доме).

Что необходимо для того чтобы дом был рассмотрен на Наблюдательном совете?

Законом предусмотрено, что для рассмотрения Фондом вопроса о финансировании мероприятий по завершению строительства жилых домов необходимо соответствующее ходатайство от субъекта Российской Федерации (за подписью главы региона, например, губернатора), а также подтверждение наличия в региональном бюджете необходимых средств на указанные цели. Если застройщиком является ЖСК, дополнительно необходимо ходатойство от ЖСК.

Основанием для рассмотрения Фондом указанного ходатайства в соответствии с Правилами является поручение Председателя Правительства Российской Федерации или по его поручению решение Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации.

Как поступать в случае, если нет возможности обратиться лично в банк-агент?

В случае отсутствия возможности обратиться в банк-агент лично участник долевого строительства может направить по почте в Фонд (по адресу 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, 10, блок «б») следующие документы для получения выплаты:

— нотариально заверенное заявление о выплате возмещения заполняется в банке, либо можно заранее воспользоваться установленной «типовой формой заявления о выплате возмещения»;
— нотариально заверенную копию документа, удостоверяющего личность;
— нотариально заверенную копию выписки из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

В случае если договор участия в долевом строительстве содержит условие о залоге права требования участника долевого строительства по такому договору, причитающиеся участнику долевого строительства средства, в размере возмещения перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При непоступлении информации о реквизитах такого залогового счета в течение 20 рабочих дней или получении информации об отсутствии такого залогового счета Фонд осуществляет выплату в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Заявитель вправе в течение срока осуществления выплаты возмещений представить в Фонд, в том числе через банк-агент, с заявлением в свободной форме о несогласии с размером выплаты для рассмотрения следующие дополнительные документы (их оригиналы или надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность его требований: с заявлением в свободной форме о несогласии с размером выплаты в адрес Фонда; копия документа, удостоверяющего личность, снятая с оригинала и заверенные работником банка-агента, либо его нотариально заверенная копия; копии договоров участия в строительстве/долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, договоры уступки права требования, снятые с оригинала и заверенная работником банка-агента; судебные решения, а также исполнительные листы и (или) постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, подтверждающие наличие и размер обязательств застройщика перед участниками строительства/участниками строительства долевого строительства по договорам участия в строительстве/долевом строительстве, предусматривающие передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, и договорам уступки права требования; иные документы, подтверждающие обоснованность требований заявителя.

Выплата компенсации за квартиры производится Фондом, выплата денежных требований по реестру производится конкурсным управляющим в соответствии с очередностью.

Каким образом поступать, если принято решение о завершении строительства, но я не хочу дожидаться завершения строительства?

Граждане — участники долевого строительства получают возмещение только в случае принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства и выплате возмещения.

Возмещение перечисляется на счет, открытый в АО «Банк ДОМ.РФ».

Срок ограничивается завершением процедуры конкурсного производства застройщика.

В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня представления гражданином банку-агенту / Фонду заявления / нотариально заверенного заявления гражданина о выплате возмещения.

Записаться на подачу заявления о выплате возмещения возможно, перейдя со стартовой страницы в раздел «Сервис», либо на странице вашего дома.

Страхование ответственности застройщика: как это работает

3769 Игорь Василенко

На рынке первичной недвижимости немаловажным является вопрос доверия к застройщику – ведь покупатель вынужден отдавать деньги за квартиру в доме, которого, фактически, еще не существует.

У покупателя должны быть какие-то гарантии того, что все произойдет так, как обещает застройщик: что здание будет возведено с должным уровнем качества и своевременно сдано в эксплуатацию, а он получит оплаченную квартиру. Одним из инструментов, который призван сократить риски покупателя и, соответственно, повысить степень доверия к застройщику, является страхование ответственности застройщика, о котором и пойдет речь в настоящей статье.

Страхование ответственности застройщика предполагает оформление застройщиком страхового полиса, в котором выгодоприобретателем является покупатель. Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед покупателем, последнему возмещает убытки страховая компания. Иными словами, если застройщик обанкротится, то страховая компания вернет покупателю средства, оплаченные в рамках договора с застройщиком.

Эффективный механизм защиты в долевом строительстве

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве. Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости (такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи) не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге), нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму. Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета?

Варианты страхования ответственности

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2014 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.

Страхование ответственности может существовать в одном из следующих вариантов:

  • Поручительство банка. Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
  • Договор страхования ответственности. Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Действие полиса: основания, суммы и сроки выплат

Таким образом, при заключении договора ДДУ одновременно оформляется и страховой полис, где выгодоприобретателем выступает дольщик – только он может получить компенсацию в случае наступления страхового случая. Страховым случаем является факт неисполнения застройщиком его обязательств, который подтвержден соответствующим судебным решением, основанием для которого служит исковое заявление дольщика. Кроме того, основанием для выплаты, осуществляемой страховщиком в пользу дольщика, также может служить факт признания застройщика банкротом.

А сейчас рассмотрим, как рассчитывается страховая премия, ведь непросто провести оценку несуществующей недвижимости , которая, кстати, начинает дорожать сразу после подписания ДДУ и продолжает прибавлять к стоимости до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Сумма, для выплаты определяется, исходя из совокупной стоимости квадратных метров площади по ДДУ, и корректируется (на момент выплаты) со среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионе.

По поводу сроков действия страхового полиса – сроки определяются, исходя из того, количества времени, которое застройщику отводится по ДДУ на проведение всех строительно-отделочных работ и согласно проектной декларации.

Собственно, это обстоятельство довольно часто служило лазейкой для недобросовестных застройщиков. После подачи дольщиком искового заявления юристы застройщика без серьезных затруднений затягивали процесс до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Что, кстати, происходило уже после окончания действия страхового полиса – в этом случае дольщик уже не имел возможности претендовать на какую-либо компенсацию.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование?

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали). Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками (залог на землю и возводимое здание), прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования. Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2017 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер . Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно — стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

Недоработки в законе об обязательном страховании

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС . Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Читать еще:  Сайт поиска свидетелей дтп

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2019 году

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2018 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог. Таким образом, покупатели смогут приобретать только готовые квартиры, которые можно осмотреть в доме, который уже сдан в эксплуатации. В данном случае для дольщика исключаются какие-либо проблемы, связанные с приостановкой строительства, затягиванием сроков, банкротством застройщика.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Итак, вот суть основных изменений законодательства, которые вступят в силу летом 2019 года:

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Заключение

Необходимость страхования ответственности застройщика – эта мысль проходила красной нитью через весь период существования долевого строительства. Вероятно, надстройки, которые периодически возникали и продолжают возникать в соответствующем законодательстве, действительно были неспособны решить этот вопрос целиком и полностью. Остается смотреть, как подействуют на положение дел нововведения, которые начнут действовать в текущем году.

Строго говоря, как в старых поправках, так и в новых изменениях, использованы похожие тактики, а тот факт, что ФЗ-214 не работает так, как это ожидалось, может говорить не только об ошибочности логики законодательства, но и о недостаточно продуманных деталях.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

  • Жилье

24 мая 2017 г. 10:11

Поделиться

Председатель Москомстройинвеста рассказал в интервью ТАСС о том, отчего нынешние механизмы страхования в долевом строительстве неэффективны и почему регионы так ждут запуска Компенсационного фонда.

На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по долевому строительству. Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи дольщикам, который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам.

В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии. Эти механизмы работают?

— Росреестр обязан регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии.

Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3–7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.

Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.

— Какова ситуация с ОВС?

— Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.

Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается. Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК «Легенда» в Новой Москве остановилась стройка.

Мы проверили застройщика — ООО «ИнвестСтройГрупп» — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята.

— А что ему нужно было делать?

— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.

— Когда наступает страховой случай?

— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ. Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги.

Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд. Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи жилья наступит только через полтора года.

Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.

И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает. За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается.

— И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику?

— Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств. Квартиру в этом случае он не получит.

Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает. Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет.

Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства. И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.

Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные. Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир.

— Как долго действует страховой полис ДДУ?

— Страховой полис предполагает оплату договора страхования. У многих предусмотрена оплата с рассрочкой.

Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам. С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии. И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании. У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.

— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами?

— В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс. ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — «Респект». То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.

На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).

— ДДУ может существовать без страховки?

— Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — 214-ФЗ, застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.

— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис?

— Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику.

— А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?

— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика.

— То есть путь один — в суд.

— Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.

— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила?

— Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.

— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?

— Только путем плановых проверок. Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный.

— Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?

— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно. Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения.

А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта. Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.

Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний. Три из них в текущем году лишились лицензии.

— Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. — Прим. ТАСС).

— Фонд должен стать первым положительным шагом. Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них. А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств.

На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.

— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?

— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да. Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.

Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение. Потому что мы выявляем проблему раньше. По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году. Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года.

Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года.

— Когда фонд полноценно заработает?

— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят.

Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу. Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем.

По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал. Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает. Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.

Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация.

— Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?

— Изначально этого не предполагалось. Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить? Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены.

Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов. При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали.

— То есть чем дольше фонд не будет работать…

— …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.

— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан?

— Думаю, да. Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.

Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты. Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду.

— Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?

— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке.

Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений.

— При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.

— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector